Grundstückskaufvertrag

Begriff und Schutzfunktion

Ein Grundstückskaufvertrag ist ein Kaufvertrag über den Erwerb eines Grundstücks, eines grundstücksgleichen Rechts oder eines Erbbaurechts. Wegen der großen wirtschaftlichen Bedeutung und der komplizierten Rechtsverhältnisse gelten besondere Schutzvorschriften. Anders als viele alltägliche Kaufverträge kann er nicht formfrei geschlossen werden; ein Notar muss stets mitwirken, unabhängig davon, ob Verbraucher oder erfahrene Kaufleute beteiligt sind.

Vor Vertragsschluss prüft der Notar insbesondere durch Einsicht in das Grundbuch, wem das Grundstück gehört, wie es bezeichnet ist und welche Lage und Größe eingetragen sind. Außerdem stellt er fest, ob Belastungen wie Grundschulden oder Dienstbarkeiten bestehen und ob der Käufer sie übernehmen soll. Diese tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse müssen im Vertrag berücksichtigt werden.

Notarielle Beurkundung

Der Vertrag muss gemäß § 311b Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 128 BGB notariell beurkundet werden. Fehlt die Beurkundung, ist er wegen Formmangels nach § 125 BGB von Anfang an nichtig. Nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB wird ein nicht beurkundeter Vertrag ausnahmsweise wirksam, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgt sind. Praktisch kommt dies selten vor, weil das Grundbuchamt auch die Form der Auflassung prüft (§ 20 GBO).

Bei der Beurkundung erklären Käufer und Verkäufer ihren Willen in einer Verhandlung vor dem Notar (§ 8 BeurkG). Der Notar nimmt ihn nach rechtlicher Belehrung in eine Niederschrift auf. Diese wird vorgelesen, genehmigt und von den Beteiligten sowie dem Notar eigenhändig unterschrieben (§ 9, § 13 BeurkG).

Der Notar erforscht Ziele und Willen der Beteiligten, klärt über Gefahren und Rechtsfolgen auf und zeigt Möglichkeiten zur Risikovermeidung. Zugleich formuliert er die Vereinbarungen eindeutig und beweiskräftig. Die notarielle Urkunde ist eine öffentliche Urkunde und erbringt vollen Beweis für den beurkundeten Vertrag. Die Urschrift verbleibt beim Notar und wird in seiner Urkundenrolle verzeichnet; die Beteiligten erhalten vollstreckbare Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften.

Pflichten und zentrale Vertragsregelungen

Der notarielle Vertrag ist zunächst ein Verpflichtungsgeschäft nach § 433 Abs. 1 und 2 BGB: Der Verkäufer muss das Grundstück übergeben, dem Käufer das Eigentum verschaffen und es frei von Sach- und Rechtsmängeln leisten. Der Käufer muss den vereinbarten Kaufpreis zahlen und das Grundstück abnehmen. Grundsätzlich gilt das gesamte Kaufvertragsrecht.

Die Identität der Beteiligten wird anhand von Personalausweis oder Reisepass geprüft. Bei Unternehmen kontrolliert der Notar die Vertretungsbefugnis im Handelsregister. Kaufen mehrere Personen, muss ihr Anteil am vorgesehenen Eigentumserwerb angegeben werden (§ 47 GBO).

Der Vertragsgegenstand wird anhand der Bezeichnung im Grundbuch bestimmt; für seine Identifizierung genügt gemäß § 28 GBO der Hinweis auf das Grundbuchblatt. Zum Grundstück gehören wesentliche Bestandteile wie Gebäude, das Zubehör (§ 311c BGB) und mit ihm verbundene dingliche Rechte, beispielsweise Grunddienstbarkeiten.

Die Grundstücksgröße gehört zur Beschaffenheit. Ein Sachmangel liegt nach § 434 Abs. 1 BGB vor, wenn die vereinbarte Beschaffenheit fehlt und dadurch der vorgesehene Gebrauch beeinträchtigt wird. Eine aus dem Grundbuch übernommene Flächenangabe ist normalerweise keine zugesicherte Eigenschaft. Eine Zusicherung setzt voraus, dass der Verkäufer verbindlich für das Vorhandensein der Eigenschaft und für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will. Wird eine Mindestfläche vereinbart, kann dagegen eine Sachmängelhaftung entstehen. Weichen eine bezifferte Fläche und die durch Grenzziehung bestimmte Fläche voneinander ab, ist grundsätzlich die Umgrenzung maßgeblich. Eine Klausel, nach der der Verkäufer keine Gewähr für die Grundstücksgröße übernimmt, verhindert regelmäßig, dass die Flächenangabe als Zusicherung gilt.

Der Notar holt erforderliche Genehmigungen ein, etwa eine Erklärung der Gemeinde über den Verzicht auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB oder eine Genehmigung für ein Sanierungsgebiet nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB. Für Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt, benötigt er vollzugsfähige Löschungsbewilligungen. Eine Belastungsvollmacht kann ihn ermächtigen, zur Finanzierung ein Grundpfandrecht für den Kreditgeber des Käufers eintragen zu lassen.

Die Kaufpreisfälligkeit kann von Voraussetzungen wie einer Baugenehmigung, dem Nachweis der Räumung, der Eintragung einer Auflassungsvormerkung oder einer Vertragserfüllungsbürgschaft abhängen. Bei berechtigtem Sicherungsinteresse kann der Kaufpreis rechtssicher auf ein Notaranderkonto gezahlt werden (§ 54a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG). Unterwirft sich der Käufer wegen seiner Zahlungspflicht der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO), dient der Vertrag dem Verkäufer als Vollstreckungstitel.

Ein Sachmangel besteht, wenn das Grundstück beim Besitzübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (§ 434 BGB). Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte Rechte gegen den Käufer geltend machen können (§ 435 BGB), beispielsweise weil ein nicht bestehendes Recht im Grundbuch eingetragen ist. Auch öffentlich-rechtliche Eingriffe, Bindungen oder Beschränkungen sind Rechtsmängel. Kennt der Käufer den Mangel, haftet der Verkäufer nach § 442 BGB nicht. Haftungsbeschränkungen wie „Das Grundstück wird übernommen, wie es steht und liegt“ sind möglich, greifen aber nicht bei arglistigem Verschweigen (§ 444 BGB). Für nicht grundbuchfähige öffentliche Lasten und Abgaben haftet der Verkäufer nach § 436 Abs. 2 BGB nicht. Erschließungs- und sonstige Anliegerbeiträge für Maßnahmen, die bis zum Vertragsschluss bautechnisch begonnen wurden, trägt nach § 436 Abs. 1 BGB der Verkäufer.

Anwendungsfälle und Eigentumsübertragung

Die Beurkundungspflicht erfasst jeden Vertrag, der bereits bindend zur Übertragung von Grundstückseigentum oder grundstücksgleichen Rechten verpflichtet. Dazu gehören Vorverträge, Vorkaufsrechte, Ankaufsrechte und die Einbringung eines Grundstücks als Sacheinlage in eine Gesellschaft. Verträge können bebaute oder unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte oder Eigentumswohnungen betreffen und werden an den Einzelfall angepasst. Bei einem umfangreichen Vertragswerk muss zumindest der grundstücksbezogene Teil notariell verhandelt werden. Wird der Grundstückskauf mit einem Baubetreuungsvertrag verbunden und ist der Grundstückskaufvertrag unwirksam, ist nach § 139 BGB auch der Baubetreuungsvertrag unwirksam.

Der Kaufvertrag allein überträgt noch kein Eigentum. Nach dem Trennungsprinzip ist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft durch ein dingliches Verfügungsgeschäft zu erfüllen. Dafür sind die dingliche Einigung nach § 873 BGB und die Auflassung nach § 925 Abs. 1 BGB erforderlich. Die Auflassung kann im Kaufvertrag oder später erklärt werden.

Anschließend beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung, häufig abgesichert durch eine zuvor eingetragene Auflassungsvormerkung. Der Antrag des Käufers und die Bewilligung des Verkäufers nach §§ 13, 19 GBO sind meist bereits Vertragsbestandteile. Erst mit der Eintragung des Käufers als Eigentümer hat der Verkäufer das Eigentum im Sinne des § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB verschafft. Der Notar übermittelt Vertragskopien an den Gutachterausschuss für das Vergleichswertverfahren und an das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer.

Regelungen in anderen Staaten

Ein dem deutschen Recht unterliegender Grundstückskaufvertrag kann auch im Ausland wirksam abgeschlossen werden, wenn entweder die ausländischen Formvorschriften oder die deutschen Formanforderungen eingehalten sind (Art. 11 Abs. 1 EGBGB).

In der Schweiz sind die notarielle Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 Abs. 1 ZGB) und für den Eigentumserwerb zusätzlich die Grundbucheintragung erforderlich (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Besitzt das Grundstück nicht das im Vertrag angegebene Maß, muss der Verkäufer im Regelfall Ersatz leisten (Art. 219 OR).

In Österreich kann bereits ein mündlicher Grundstückskaufvertrag bindend sein. Der Eigentumsübergang muss aber durch eine beglaubigte Urkunde „verbüchert“ werden (§§ 432, 433 ABGB). Die Grundbucheintragung, auch Einverleibung oder Intabulation genannt, setzt eine beglaubigte Aufsandungserklärung voraus, mit der der Verkäufer schriftlich der Eintragung zustimmt. Nach § 431 ABGB muss das Erwerbsgeschäft in das Grundbuch eingetragen werden.

In England und Wales gelten der Law of Property Act 1925 und der Land Registry Act; der Vertrag bedarf der Schriftform. Übertragen werden können freehold estate, commonhold und leasehold estate. Weil ein englischer Notary hauptsächlich Unterschriften beglaubigt und nicht die juristische Qualifikation eines deutschen Notars haben muss, werden licensed conveyancer hinzugezogen. Nach dem Grundsatz Caveat emptor muss der Käufer rechtliche und tatsächliche Mängel grundsätzlich selbst ermitteln. Bei registrierten Grundstücken geht das Eigentum mit der Eintragung über; bei nicht registrierten mit der completion und der Übergabe der purchase deed. Der Käufer erhält ein land certificate und erwirbt, sofern nichts anderes vereinbart ist, auch fixtures.

In den USA gibt es kein mit dem deutschen Grundbuch vergleichbares Register. Die Landregister der Bezirke erlauben keine verlässliche Aussage darüber, ob der Verkäufer verfügungsberechtigt ist; außerdem ist die Registrierung des Kaufs nicht zwingend. Der schriftliche Real estate sales agreement verpflichtet den Verkäufer zur späteren Übertragung durch eine warranty deed und den Käufer zur Zahlung, bewirkt aber noch keinen Eigentumsübergang. Das closing findet gewöhnlich Monate später vor einem escrow agent oder settlement agent statt.