Gentrifizierung

Begriff und Grundmuster

Gentrifizierung bezeichnet die Verdrängung einkommensschwacher Haushalte durch einkommensstärkere Haushalte in innerstädtischen Quartieren. Meist geht sie mit einer immobilienwirtschaftlichen und funktionellen Aufwertung einher: Gebäude werden saniert, Wohnungen und Gewerberäume umgenutzt, neue Geschäfte und Dienstleistungen entstehen und die Mieten sowie Immobilienpreise steigen. Dadurch werden sozialräumliche Polarisierungen und Segregation, also die räumliche Trennung sozialer Gruppen, verstärkt. Für die verdrängten Bewohner können erhebliche finanzielle und emotionale Belastungen entstehen.

Eine Gentrifizierung im engeren Sinne liegt nach Jürgen Friedrichs vor, wenn eine statusniedrigere Bevölkerung durch eine statushöhere ersetzt wird. Nach Andrej Holm gehören außerdem wesentliche Veränderungen des Nachbarschaftsmilieus und der nachbarschaftlichen Beziehungen dazu. Betroffen sind häufig innenstadtnahe Viertel von Metropolen sowie Gebiete, in denen ehemalige Industrieanlagen des 19. Jahrhunderts zu Loftwohnungen umgebaut werden können.

Der Begriff gentrification wurde 1964 von der britischen Stadtsoziologin Ruth Glass für den Zuzug von Mittelschichtfamilien in das zuvor vor allem von Arbeitern bewohnte Londoner Islington verwendet. Gentrifizierung steht oft mit Metropolisierung und Reurbanisierung, also der erneuten Attraktivität innerstädtischer Wohnlagen, in Verbindung. Wichtig sind neben dem Wohnungsmarkt auch Konsumgewohnheiten, lokaler Handel, Gastronomie und Boutiquen. Unterschiede in Habitus, Geschmack, kulturellen Ausdrucksweisen und öffentlich sichtbaren Konsumformen können den sozialen Wandel zusätzlich markieren.

Der Begriff wird allerdings auch als Schlagwort kritisiert. Andrej Holm bezeichnet seine öffentliche Verwendung als inflationäre Universalmetapher; Hartmut Häußermann nennt ihn einen politischen Kampfbegriff, der teilweise ohne ausreichende Belege eingesetzt werde. Gerhard Hard weist darauf hin, dass die tatsächliche Veränderung oft nur wenige Häuserblöcke und symbolträchtige Plätze betreffe und die wichtigsten Wanderungsbewegungen weiterhin ins Umland gingen.

Erklärungsmodelle und Ablauf

Gentrifizierung wird unter anderem in Raumforschung, Stadtplanung, Geographie, Stadtsoziologie, Wirtschaftswissenschaften und Kulturwissenschaften untersucht. Chris Hamnett zufolge erklären einzelne verbreitete Theorien nicht vollständig, warum ein Viertel gentrifiziert wird und ein anderes nicht. Unklar bleibt auch, warum sich der Prozess weltweit besonders auf wenige Großstädte konzentriert, die schon während der Industrialisierung bedeutend waren.

Nach Neil Smiths 1979 entwickeltem Ertragslückenmodell beziehungsweise der rent-gap-Theorie suchen Immobilieneigentümer nach der höchstmöglichen Rendite. Immobilien konkurrieren dabei mit anderen Anlageformen. Gentrifizierung wird somit vor allem als Bewegung von Kapital verstanden. Seit der Weltfinanzkrise führte die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank dazu, dass anlagesuchendes Kapital verstärkt in den Immobiliensektor floss, weil dort höhere Renditen als etwa bei Staatsanleihen, Aktien oder Sparkonten erwartet wurden. Auch die Vermietung von Wohnungen über Airbnb kann zur Profitmaximierung und zur Zweckentfremdung von Wohnraum beitragen.

Der Anfang der 1990er Jahre von Jens Dangschat, Jürgen Friedrich und Jörg Blasius formulierte doppelte Invasions-Sukzessions-Zyklus beschreibt einen typischen Ablauf: Zunächst ziehen wegen niedriger Mieten und attraktiver Lage Studenten, Künstler und Angehörige der Subkultur als „Pioniere“ in ein Viertel. Sie werten es durch kulturelle Aktivitäten auf; Künstler und Gastronomen etablieren sich, und weitere Interessenten werden angezogen. Studenten beginnen später zu arbeiten, verdienen mehr, gründen Familien und benötigen mehr Wohnfläche. Deshalb muss die Gentrifizierung nicht ausschließlich durch neue Bewohner ausgelöst werden.

In einer zweiten Welle entdecken Investoren die Möglichkeit zur Wertsteigerung. Häuser und Wohnungen werden gekauft, saniert und vermarktet; Szene-Clubs und Lokale entstehen. Die Mieten steigen, finanziell schwächere Haushalte wandern ab, und Bevölkerung sowie Charakter des Viertels verändern sich. Das Modell ist sehr populär, besitzt aber nur wenige empirische Belege und erklärt den Wohnungsmangel außerhalb von Szenevierteln nicht vollständig.

Räume, Lebensstile und Akteure

Gentrifizierung findet nicht automatisch in jedem heruntergekommenen Innenstadtbereich statt. Entscheidend sind ein ausreichendes Wohnungsangebot, eine attraktive Lage und das Interesse von Gentrifizierern, sich dort anzusiedeln. Besonders häufig betroffen sind Städte mit umfangreicher Wohnbebauung aus dem 19. Jahrhundert. In den USA gilt Gentrifizierung beispielsweise als besonders stark in Baltimore, Philadelphia und Washington; in Dallas oder Phoenix findet sie deutlich seltener statt.

Eine zentrale Rolle spielt der Geschmack der neuen Mittelschichten. Bestimmte Produkte, Designs, Speisen und Freizeitangebote werden mit Authentizität und Diversität verbunden. Dadurch kann ein Viertel kulturell angeeignet und für neue Gruppen attraktiv gemacht werden. Authentizität bezieht sich dabei zunehmend nicht mehr nur auf Menschen, sondern auch auf Lebensmittel, Getränke und konsumierbare Erfahrungen. Begriffe wie Bionade, Galao, Latte macchiato oder Tannenzäpfle wurden im Artikel als mögliche Gentrifizierungszeiger genannt.

Künstler, Studenten, Homosexuelle, Jugendliche und junge Erwachsene, darunter „Hipster“, gelten häufig als Vorboten oder Pioniere. Sie verfügen oft über geringere finanzielle Mittel, sind aber mobil, kreativ und gegenüber ungewöhnlichen oder benachteiligten Orten aufgeschlossen. Ihre Nutzung und Gestaltung eines Viertels macht dieses für einkommensstärkere Gruppen und die Immobilienwirtschaft interessant. Danach beteiligen sich Investoren, Projektentwickler, Eigentümer, Makler, Banken, Planer, Fachingenieure und Marketingfachleute an Erwerb, Sanierung und Vermarktung. Politische Führung und Planungsverwaltungen können diese Prozesse unterstützen.

Die Rolle der Schwulenszene wurde besonders für US-amerikanische Großstädte untersucht, unter anderem von Manuel Castells am Beispiel San Franciscos. Dabei können Konflikte mit bereits ansässigen, etwa schwarzen Gemeinden entstehen; sie werden mit Rassismus- und Homophobievorwürfen verbunden. In Berlin gilt Schöneberg als bevorzugtes Viertel der schwulen Szene und als Beispiel für eine dadurch mitgeprägte Gentrifizierung.

Min Zhou unterscheidet Chinatowns von anderen Einwanderervierteln. Chinatowns seien länger stabil, böten verschiedenen Gruppen und sozialen Schichten Übergangsmöglichkeiten und könnten als eigene Wirtschaftszonen funktionieren. Ihre Entwicklung zu touristischen Zielen und die dauerhafte Ansiedlung asiatisch geprägter Menschen und Aktivitäten können dabei als positive Zeichen gelten.

Auch soziale Netzwerke können Hinweise liefern. Für London wurde festgestellt, dass eine Kombination aus hoher Diversität und früherem wirtschaftlichem Niedergang die Wahrscheinlichkeit späterer Gentrifizierung erhöht. Im London Borough of Hackney deuteten 2016 sowohl Verhaltensmuster in sozialen Netzwerken als auch steigende Grundstückspreise und sinkende Kriminalität auf einen solchen Prozess hin.

Postindustrialisierung, Infrastruktur und Klima

Als Hintergrund gelten Postindustrialisierung und Globalisierung. In Global Cities, Metropolen und Metropolregionen konzentrieren sich Dienstleistungen, Kontrolle, Innovation und wissensintensive Tätigkeiten. Daraus entstehen Fühlungs- und Ballungsvorteile. Gut bezahlte Angehörige der Wissens- und Informationsgesellschaft sowie der sogenannten Kreativen Klasse bevorzugen häufig zentrale, dichte und gemischt genutzte Quartiere. Projektentwickler vermarkten ganze Viertel als Lifestyle-Produkte, etwa als „Szenekiez“, „Urban Village“, „Quartier“ oder „Lebenswelt“, und richten sie auf Gruppen wie „Bobos“ oder „LOHAS“ aus.

Gentrifizierung kann durch neue Verkehrsmittel, bessere Erreichbarkeit, Naherholungsgebiete, die Verringerung von Umweltbelastungen und neue wirtschaftliche Wertschöpfung ausgelöst werden. Eine U-Bahn-Linie, die Stilllegung eines Kraftwerks, Schlachthofs oder Güterbahnhofs sowie die Umnutzung von Hafen-, Industrie- und Gewerbeflächen können einen Standort aufwerten. Wer früh in einen solchen Aufwertungsprozess investiert, kann besonders hohe Erträge erzielen. Hinzu kommen ein wachsendes Angebot an Gastronomie, Freizeit, medizinischen und haushaltsnahen Dienstleistungen, gute Verbindungen zu Arbeitsplätzen, altersgerechte Wohnlagen und die Möglichkeit, auf ein privates Verkehrsmittel zu verzichten. Auch die Schulwahl der Eltern kann die soziale Konzentration in gentrifizierten Vierteln verstärken.

Klimabedingte Gentrifizierung entsteht, wenn globale Erwärmung, Überflutungsrisiken an Ufergrundstücken oder Ausfallrisiken peripherer Versorgungsnetze privilegierte Bevölkerungsgruppen in urbane Zentren ziehen. Niedrigere Einkommensschichten werden dadurch in Gebiete mit höherer Belastung durch Klimafolgen verdrängt. Der Prozess kann als Form von Binnen- und Klimamigration verstanden werden.

Ein architektonisches Symbol der Gentrifizierung ist das Loft. Künstler nutzten ehemalige Industriegebäude, etwa in SoHo in Manhattan, zugleich als Atelier, Galerie und Wohnung. Die daraus entstandene Ästhetik und ihr Prestige wurden später zum Vorbild für Neubauten und zum Statussymbol. Loftnutzer konnten sich dadurch als Angehörige der kreativen Klasse darstellen.

Deutschland und Beispiele

Für Deutschland wurde für 2005 bis 2025 ein verstärkter Zuzug in Metropolregionen prognostiziert. Gleichzeitig ging der Wohnungsneubau stark zurück: 1997 entstanden knapp 600.000 neue Wohneinheiten, 2007 nur noch 200.000. Seit 2016 wächst der Wohnungsbestand in den meisten deutschen Großstädten zwar schneller als die Bevölkerung, doch regionale Unterschiede bleiben. In Leipzig stieg die Einwohnerzahl um 6,5 %, der Wohnungsbestand jedoch nur um 5 %. Ein früherer Leerstand von 20 % im Jahr 2002 wirkte zunächst ausgleichend und sank bis 2022 auf 3 %. Das Ziel der Bundesregierung, 2021 jährlich 400.000 Wohnungen zu bauen, wurde 2022 und 2023 um mehr als 100.000 Einheiten verfehlt. Hohe Zinssätze, steigende Baukosten, fehlende Bauflächen und weniger Baugenehmigungen können dadurch Verdrängung fördern.

2011 gehörten 64,4 % des deutschen Mietwohnungsbestands Privatpersonen, 14,9 % privaten Wohnungsunternehmen, 11,4 % öffentlichen Wohnungsunternehmen und 9,2 % Genossenschaften. Das Verdrängungsrisiko gilt bei privaten Eigentümern als am höchsten, bei nicht gewinnorientierten Genossenschaften als am niedrigsten. Auch Kommunen können durch Sanierungsgebiete und Investitionsanreize Gentrifizierung anstoßen; politisch geförderte Großprojekte können Immobilienpreise besonders stark erhöhen. Untersuchungen zu Alter, Alleinerziehendenstatus, sozioökonomischem Status und Migrationshintergrund liefern widersprüchliche Ergebnisse. Deshalb kann keine dieser Gruppen eindeutig als besonders gefährdet gelten.

Die Erneuerung des Wohnungsbestands ist grundsätzlich notwendig, etwa wegen Brandschutz, Energieverbrauch, des Gebäudeenergiegesetzes sowie städtebaulicher und nutzungsbedingter Anforderungen. Die entsprechenden Investitionen können jedoch Mieterhöhungen und Verdrängung auslösen.

Beispiele sind Berlin, Düsseldorf, München, Paris, Zürich, Bern, Wien, Oslo, Brüssel und San Francisco. In Berlin wurden Kreuzberg, Friedrichshain, Prenzlauer Berg und der Reuterkiez in Neukölln mit Gentrifizierung verbunden. Für Kreuzberg und Friedrichshain wurde auch von „symbolischer Gentrifizierung“ gesprochen, wenn sich Image und Konsum verändern, ohne dass eine messbare vollständige Bevölkerungsaustausch stattfindet. Prenzlauer Berg wurde mit dem Schlagwort „Bionade-Biedermeier“ verbunden.

In San Francisco nutzten 2013 täglich 9.000 bis 14.000 Beschäftigte von Technologieunternehmen Shuttle-Busse. Die Mieten stiegen 2013 um 12,3 %, eine Ein-Zimmer-Wohnung im Mission District kostete etwa 3200 Dollar monatlich, und die Zahl der Zwangsräumungen nahm zwischen 2010 und 2013 um etwa 170 % zu. In Paris, Zürich, Wien, Oslo und anderen Städten wurden ebenfalls Aufwertungen ehemaliger Arbeiter- oder Industrieviertel beobachtet.

Supergentrifizierung bezeichnet die Aufwertung bereits gentrifizierter Quartiere auf extrem hohem Preisniveau durch internationale Investoren und sehr vermögende Berufstätige. In Barnsbury lagen 2006 die Preise kleinerer Häuser mit Garten bei 700.000 £ und mehr; typische Neuankömmlinge verdienten vor allem in der City of London jährlich 150.000 £ und mehr. In Düsseldorf-Oberkassel kosteten Einfamilienhäuser 2010 durchschnittlich 1,4 Millionen Euro, bei jährlichen Preissteigerungen von mehr als 20 %.

Konflikte und Gegenmaßnahmen

Gentrifizierung erzeugt politische Konflikte, weil Wertsteigerungen, Verkäufe und der Wegzug einzelner Bewohner dem Interesse an einer gewachsenen Sozialstruktur und einer vertrauten Atmosphäre gegenüberstehen. Aufwertung wird häufig befürwortet, wenn sie den Verfall vernachlässigter Viertel verhindert; problematisch wird sie durch die damit verbundene Verdrängung.

In München wurde die Stadtentwicklung früh in Zusammenarbeit mit Bewohnern begleitet und moderiert. Die Erhaltungssatzung, unter anderem im Lehel und in der Maxvorstadt noch 2010 eingesetzt, ermöglicht über ein Vorkaufsrecht der Stadt, Luxussanierungen und die Aufteilung von Wohnungen in teure Einzelwohnungen einzuschränken. Das Beispiel der „Schwabinger 7“ zeigt jedoch den Konflikt zwischen dem Erhalt eines traditionellen Ortes und einem Luxuswohnprojekt.

Die 1974 entwickelte Charta von Bologna setzte bei der Sanierung vernachlässigter Altstadtquartiere auf Ausweichwohnungen für die bisherigen Bewohner. Die Stadt unterstützte denkmalgerechte Sanierungen finanziell und verpflichtete Eigentümer zu moderaten Mieten und Mieterhöhungen. Einige Gebäude wurden so umgenutzt, dass sie die sozialkulturellen Bedürfnisse der bisherigen Bevölkerung berücksichtigten.

Peter Marcuse und Hartmut Häußermann empfahlen gezielten sozialen Wohnungsbau. Nach Häußermann sollten einzelne Projekte in kleinen Einheiten über alle Stadtteile verteilt werden, vergleichbar mit einer „urbanen Akupunktur“. Möglich sind Finanzierung durch städtebauliche Verträge zwischen Kommunen und Investoren oder durch staatliche Subventionen. Zusätzlich werden das „Recht auf Stadt“ als Zugang zu Stadt und Wohnraum, Planungsvorgaben, Regulierung und regionale Initiativen als Gegenmaßnahmen genannt. Während Jane Jacobs die Bedeutung lokaler Gemeinschaften hervorhob, betonte Sharon Zukin stärker staatliche und kommunale Regulierung sowie eine umfassende Flächenplanung für eine soziale Mischung von Wohnbevölkerung, Gewerbe und Industrie.