Bewirtschaftung

Grundbegriff und Gegenstand

Bewirtschaftung ist die planvolle und wertschöpfende Nutzung und das Management von Wirtschaftsobjekten sowie die Verwendung von Haushaltsmitteln. Sie beruht auf dem Wirtschaften, also auf der planmäßigen und effizienten Entscheidung über knappe Ressourcen mit dem Ziel, Bedürfnisse möglichst gut zu befriedigen.

Bewirtschaftet werden unter anderem Wohn- und Gewerbeimmobilien, technische Anlagen, Gewässer, Landwirtschaft und Wirtschaftswald. Flächenmäßig betrifft dies insbesondere Agrar-, Gewerbe-, Wald-, Wasser- und Wohnflächen. Auch für die Staatsfinanzen ist Bewirtschaftung von großer Bedeutung. Je nach Gegenstand stehen dabei Nutzung, Erhaltung, gesetzliche Anforderungen, Wertschöpfung oder die Ausführung eines Haushaltsplans im Mittelpunkt.

Bewirtschaftung von Immobilien

Die Immobilienbewirtschaftung ist eine Teilaufgabe des Facilitymanagements. Ihr Ziel besteht darin, Immobilien bereitzustellen, die die Ziele der Grundeigentümer möglichst weitgehend erfüllen. Im Vordergrund steht die Nutzung der Immobilien, die durch Grundeigentümer, Betreiber und Nutzer bestimmt wird.

Zum Kerngeschäft gehören insbesondere:

• Buchhaltung, etwa für Mieten, Betriebs- und Nebenkosten sowie Nachzahlungen;
• Controlling und Gebäudeversicherungen;
• Immobilienverwaltung, einschließlich Kautionen sowie Wohn- und Gewerbeflächen;
• Leerstandsmanagement und Parkraumbewirtschaftung;
• Vermietungs- und Vertragswesen.

Die Immobilienbewirtschaftung kann als eigene Funktion in einem Unternehmen organisiert oder als Dienstleistung für Dritte erbracht werden. In diesem Fall wird auch von Immobilienmanagement gesprochen.

Landwirtschaft, Forstwirtschaft und Gewässer

Landwirtschaftliche Nutzflächen werden durch Anbau, Pflanzenschutz und Ernte im Rahmen der Agrarproduktion bewirtschaftet. Nach § 585 Abs. 2 BGB umfasst Landwirtschaft die Bodenbewirtschaftung, die mit der Bodennutzung verbundene Haltung von Nutztieren zur Gewinnung pflanzlicher oder tierischer Agrarprodukte sowie die gartenbauliche Erzeugung.

Wirtschaftswald wird durch Forstwirtschaft bewirtschaftet. Bei Grundflächen im Eigentum oder Besitz der öffentlichen Hand sollen nach § 1 Abs. 4 BNatSchG die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege in besonderer Weise berücksichtigt werden. Als unbewirtschaftet gelten beispielsweise Brachland, Ödland, Urlandschaften oder leerstehende Gebäude. Durch die Bewirtschaftung einer Naturlandschaft entstehen Kulturlandschaften.

Das Wasserhaushaltsgesetz verfolgt nach § 1 WHG den Zweck, durch nachhaltige Wasserbewirtschaftung die Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts, als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für Tiere und Pflanzen sowie als nutzbares Gut zu schützen. Wasserwirtschaft bedeutet die Bewirtschaftung des Wassers durch den Menschen. Sie umfasst die Bewirtschaftung ober- und unterirdischer Gewässer, die Trinkwassergewinnung und -verteilung, die Abwasserbewirtschaftung sowie die Entwässerung niederschlagsreicher und die Bewässerung niederschlagsarmer Gebiete.

Technische Anlagen und ihre Instandhaltung

Bei der Bewirtschaftung technischer Anlagen müssen Betreiber besondere gesetzliche Anforderungen erfüllen, die unter anderem mit der Betriebserlaubnis verbunden sind. Grund dafür sind die großen Betriebsgefahren, die von Industrieanlagen und anderen technischen Systemen ausgehen können.

Zu den technischen Anlagen zählen insbesondere Abwasser-, Förder-, lufttechnische, Kommunikations-, Telekommunikations-, Wärmeversorgungs- und Wasserkraftanlagen. Viele dieser Anlagen sind überwachungsbedürftig. Ein zentrales Ziel der Bewirtschaftung ist, Betriebsstörungen zu verhindern oder zu minimieren. Das Facilitymanagement sorgt deshalb für umfassende Instandhaltung, Wartung und notwendige Reparaturen. Das technische Gebäudemanagement soll Gebäude und Anlagen funktionsfähig halten.

Wirtschaftliche und staatliche Bewirtschaftung

Eine zentrale Kostenart sind die Bewirtschaftungskosten. Nach der Legaldefinition in § 187 Abs. 1 BewG handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt.

Die Ertragsfähigkeit ist nach § 36 Abs. 2 BewG der bei ordnungsmäßiger und schuldenfreier Bewirtschaftung mit entlohnten fremden Arbeitskräften gemeinhin und nachhaltig erzielbare Reinertrag. Der Gebäudeertragswert ergibt sich nach § 185 Abs. 1 BewG aus dem Rohertrag des Grundstücks nach § 186 BewG abzüglich der Bewirtschaftungskosten nach § 187 BewG.

Im Bereich der Staatsfinanzen betrifft Bewirtschaftung die Haushaltswirtschaft. Sie unterliegt unter anderem dem Prinzip sparsamer Bewirtschaftung (§ 12 Abs. 3 HGrG). Haushaltsrechtlich bedeutet Bewirtschaftung die Steuererhebung von Staatseinnahmen oder die Verteilung der Staatsausgaben. Wird einer Dienststelle die selbständige Bewirtschaftung von Ausgaben zugewiesen, wird sie zum „Bewirtschafter“.

In diesem Sinn bedeutet Bewirtschaftung, den durch Haushaltsgesetz festgestellten Haushaltsplan auszuführen. In der öffentlichen Verwaltung geschieht dies durch den Haushaltsvollzug aufgrund eines Haushaltsplans. Dadurch kann die Verwaltung durch ihr nach außen gerichtetes Verwaltungshandeln Verbindlichkeiten eingehen und Forderungen begründen.

Im Rahmen einer Kriegs- oder Mangelwirtschaft kann staatliche Bewirtschaftung außerdem die Rationierung bestimmter Güter bedeuten. Dabei werden verbrauchseinschränkende Teilmengen mit Bezugsscheinen oder bestimmten Kontingenten zugeteilt. Ein Mangel an Devisen aufgrund unzureichender Währungsreserven führt zur Devisenbewirtschaftung.