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Rent-Gap-Theorie
Die Rent-Gap-Theorie bzw. Mietlückentheorie wurde 1979 vom Geographen Neil Smith als ökonomischer Erklärungsansatz für den Prozess der Gentrifizierung …
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Grundidee der Rent-Gap-Theorie
Die Rent-Gap-Theorie, auch Mietlückentheorie, ist ein ökonomischer Erklärungsansatz für Gentrifizierung. Gentrifizierung bezeichnet die soziale Umstrukturierung und Aufwertung eines Stadtteils. Der Geograph Neil Smith formulierte die Theorie 1979. Die beschriebenen Prozesse sind vor allem in Nordamerika zu beobachten.
Im Mittelpunkt steht die Annahme, dass Investitionen in vernachlässigte innerstädtische Gebiete besonders dann attraktiv werden, wenn dort eine große „Rent Gap“ besteht. Diese Mietlücke kann Sanierungen, steigende Mieten und eine Wertsteigerung von Wohneigentum auslösen.
Kapitalkreisläufe und Investitionen
Smith knüpft an Überlegungen von David Harvey an und unterscheidet zwei Kapitalkreisläufe:
- Der primäre Kapitalkreislauf ist direkt an industrielle Produktionsprozesse gebunden.
- Der sekundäre Kapitalkreislauf umfasst Investitionen in die bebaute Umwelt, etwa Gebäude und Infrastrukturen.
Nach der Theorie geht Sub- oder Reurbanisierung stets eine Akkumulationskrise im primären Kapitalkreislauf voraus. Eine Akkumulationskrise bedeutet hier, dass überschüssiges Kapital nicht mehr ausreichend im industriellen Bereich angelegt wird. Dieses Kapital fließt dann als Überlaufeffekt in den sekundären Kapitalkreislauf und führt zu massiven Investitionen in die bebaute Umwelt.
Die Mietlücke als Anreiz
Der Überlaufeffekt erhöht nach Smith die Bereitschaft, bei Anlagen im sekundären Kapitalkreislauf Risiken einzugehen. Investoren entwickeln deshalb spekulativ bisher vernachlässigte innerstädtische Randgebiete, weil dort die größte Rent Gap erwartet wird.
Die Rent Gap ist die Differenz zwischen den aktuell erzielten Mieteinnahmen eines Grundstücks und den potenziell erzielbaren Mieteinnahmen. Erst diese Differenz schafft laut Theorie das Interesse, ein Objekt oder auch ein ganzes Stadtviertel zu sanieren. Die Folge sind höhere Mieten und eine Wertsteigerung des Wohneigentums.
Einordnung und Kritik
Die Theorie geht weitergehend davon aus, dass Investitionen auf dem Grundstücksmarkt nur stattfinden, wenn eine Rent Gap vorhanden ist. Damit steht sie Erklärungsansätzen gegenüber, die veränderte Lebensstile und Wohnpräferenzen als wichtigere Gründe für Gentrifizierung ansehen.
Neil Smith relativierte seinen zunächst rein ökonomischen Ansatz in späteren Veröffentlichungen, indem er kulturelle Faktoren als sekundär bedeutsam anerkannte. Dadurch verlor die Theorie nach der Darstellung des Artikels an Klarheit.
